Kauf eines Altbaus

Ein Haus zu kaufen, um selbst darin zu wohnen, ist etwas ganz Besonderes, schließlich will man viele Jahre glücklich dort leben. Zu allererst muss es natürlich gefallen, Baujahr, Lage, Grundstück und Zustand sollten zumindest grob zu den eigenen Vorstellungen passen. Wenn das Bauchgefühl stimmt ("hier kann ich mir vorstellen, zu wohnen"), dann kommen die Details: Passt die Raumaufteilung? Inwiefern kann sie passend gemacht werden und mit welchem Aufwand? Reicht die Wohnfläche? Gibt es genug Stauraum? Wie viel Sanierungs- bzw. Renovierungsbedarf besteht? Was können und wollen wir selbst in Angriff nehmen? Daraus ergibt sich letztlich, was man maximal bezahlen kann und will.

Bei unserem ersten Haus haben wir ganze 8 Jahre lang gesucht und an wahnsinnig vielen Wochenenden Häuser besichtigt. Auch da sollte es schon ein Altbau sein mit großem Garten in Ortslage. Wichtig war uns immer, dass die ursprüngliche Bausubstanz nicht kaputtrenoviert war - und das stellte sich als das größte Problem überhaupt heraus. Viele unserer Besichtigungen endeten daher dann auch schon nach wenigen Minuten wieder. Meist waren Makler im Spiel, die unsere im Vorfeld in Fragen gefassten Bedenken stets zerstreut haben und vor Ort dann nur noch betreten gucken konnten, wenn plötzlich doch die (z.T. offensichtlichen) Bausünden zum Vorschein kamen. Aber klar, erstmal Interessenten ranbringen. Ihr merkt, meine Erfahrungen haben mich dieser Berufsgruppe nicht unbedingt näher gebracht.

Inzwischen haben wir das nächste Objekt gefunden und es auch gekauft. Unser Schatz ist noch deutlich älter als das derzeitige Haus, nämlich Baujahr 1704, es ist größer und historisch noch deutlich wertvoller. Daher wollen wir den Originalzustand soweit wie möglich erhalten bzw. wieder herstellen, ohne jedoch auf modernen Wohnkomfort zu verzichten. Doch dazu zu einem anderen Zeitpunkt mehr.



Wie geht man überhaupt an den Kauf eines Altbaus heran? Ein Stück weit ist das einfacher, als sich für einen Neubau zu entscheiden, da man viel Zeit für einzelne Entscheidungen hat. Fragen nach Grundriss, Anzahl der Steckdosen, Größe der Fenster, Fliesen, Türblätter, Fenstergriffe, Waschbecken etc. müssen nicht innerhalb von Stunden getroffen werden. Vieles kann beim Altbau nach und nach entschieden werden. Dafür hat man aber beim Neubau die gesetzliche Gewährleistung des Bauträgers im Falle von (Bau-) Mängeln. Bei einem Altbau ist das anders, da gilt idR gekauft wie gesehen. Der Verkäufer haftet nur für verschwiegene Mängel, der Käufer muss mithin im Vorfeld gut prüfen, was er kauft. Hilfreich ist hier die Unterstützung von fachkundigen (z.B. Bauingenieure, Statiker, Handwerker) Freunden bereits bei der Besichtigung. Wer wie wir darauf nicht zurückgreifen kann, der sollte trotzdem nicht auf fachkundigen Rat verzichten. Es gibt es auf den Altbau spezialisierte Gutachter und/oder Architekten, die gerne gegen Entgelt mit Rat und Tat zur Seite stehen. Dies ist auch - zumindest im Vergleich zum Kaufpreis oder nicht entdeckten zusätzlichen Baustellen - relativ günstig. Wir haben auf ein schriftliches Gutachten verzichtet und wollten nur eine mündliche Einschätzung der Substanz und eine Auflistung der primär vorzunehmenden Sanierungen ohne Kostenschätzung. So haben uns dann die An- und Abreise, ein 2-stündiger Termin vor Ort und eine zusammenfassende Email im Nachgang 360 € gekostet. Das war es uns wert, wir hatten danach Gewissheit, das wir nicht auf einem Fass ohne Boden sitzen.

Danach standen die Verhandlungen mit dem Verkäufer über den Kaufpreis an. Hier konnte schnell Einigkeit erzielt werden, auch über das mit übergehende Zubehör. Welche Rolle spielt das Zubehör und warum sollte man es auch mit in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen? Zubehör ist alles, was zum Haus gehört, aber nicht baulich dauerhaft mit ihm verbunden ist, wie z.B. eine Einbauküche oder ein Kaminofen. Beides kann man entfernen, ohne das Haus an sich zu beschädigen. Dieses Zubehör bezahlt man natürlich mit, doch immerhin kann man vermeiden, dass auch der Fiskus nochmal die Hand aufhält. Auf den notariell beurkundeten Kaufpreis fällt die sog. Grunderwerbssteuer an. Diese betrifft - anders als der Name vermuten lässt - nicht nur das Grundstück, sondern auch alles, was fest damit verbunden ist, also den gesamten Kaufpreis für Haus und Grundstück. Nicht betroffen ist jedoch das Zubehör - mangels dauerhafter Verbindung mit dem Grundstück. Weist man das Zubehör jetzt also explizit im Kaufvertrag aus, so fällt zumindest auf den Wert des Zubehörs keine Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt, je nach Bundesland, immerhin zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises. Das Ausweisen von Zubehör in Höhe von z.B. 25.000€ kann also zu einer Ersparnis von bis zu 1625€ führen.

Natürlich hat das Ganze auch einen Haken, insbesondere wenn ein sehr großer Teil des Kaufpreises über einen Kredit finanziert werden soll: die meisten mir bekannten Banken finanzieren das Zubehör nicht mit, insofern sinkt der Beleihungsauslauf der Immobilie. Wer aber zumindest die Kaufnebenkosten und das Zubehör und am besten auch noch einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital finanzieren kann, für den ist das Ausweisen von Zubehör eine sinnvolle Sache!

Was kommt jetzt noch? Nach der Einigung mit dem Verkäufer müssen die Finanzierung festgezurrt und der Termin beim Notar vereinbart werden. In der Regel stellt der Notar auch den Vertragsentwurf. Auf den Notartermin mussten wir jedes Mal ca. 3 Wochen warten, in der Zwischenzeit lassen sich bequem die Bankgespräche führen und Angebote vergleichen. Lasst euch unbedingt von mehreren Banken beraten und vergleicht die Angebote, da lässt sich über die gesamte Laufzeit eine Menge sparen! Auch Finanzierungsvermittler wie z.B die Interhyp können da eine große Hilfe sein. Falls eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden soll, wird euch die Bank die entsprechenden Dokumente mit zum Notartermin geben.

Der Notartermin ist völlig unspektakulär - außer vielleicht im Hinblick auf die Sprechgeschwindigkeit, die hier bisher nicht bekannte Dimensionen annimmt. Alles wird eimal vorgelesen, alle unterschreiben und nach 20 Minuten ist man wieder draußen. Danach flattern dann die Rechnungen ins Haus: Der Notar fordert sein Honorar, ggf. fordert der Makler seine Provision, die Gemeinde eine Gebühr für die Feststellung, dass kein Vorkaufsrecht besteht, das Grundbuchamt möchte Geld für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, das Finanzamt die Grunderwerbssteuer, dann nochmal das Grundbuchamt für die endgültige Auflassung und Eintragung. Insgesamt muss man mit Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 13% des vereinbarten Kaufpreises rechnen (unterschiedlich je nach Bundesland und je nachdem, ob eine Maklerprovision zu entrichten ist oder nicht). Erst dann starten die Umzugsvorbereitungen - auch hierzu ist noch einiges in der Pipeline. Lasst euch überraschen!

Ein Haus verkaufen

Das neue Haus ist gefunden, die Vorfreude ist groß! Allerdings haben wir bereits Wohneigentum. Was jetzt alles zu tun und zu beachten ist, schreibe ich euch heute nieder.

Zu Wichtigste vorab: Ein Haus kauft man nicht per Handschlag, jegliche Vereinbarung ist erst in dem Moment wirksam, in dem sie notariell beurkundet ist. Und bis es so weit ist, kann eine ganze Menge passieren. Das beginnt damit, dass sich beide Parteien natürlich auch bis zum Notartermin umentscheiden können. Um nicht plötzlich mit Sack und Pack auf der Straße zu stehen, sollte also der Kaufvertrag für das neue Eigenheim zuerst notariell beurkundet werden, bevor man die Beurkundung des Verkaufs des alten Eigenheims angeht. Die Vorbereitungen - Annonce, Besichtigungen, Käuferauswahl etc. - können und sollten natürlich schon begonnen werden.

 In unserem Fall hatten wir eine mündliche Vereinbarung mit dem Verkäufer. Diese beinhaltete den Kaufpreis und den Termin der Übergabe der Immobilie - unverbindlich, wie oben beschrieben. Doch wir hatten ein gutes Gefühl dabei, der Notartermin war angebahnt (der für den Notar frühestmögliche Termin lag 4 Wochen in der Zukunft). Also planten wir den Verkauf unseres momentanen Hauses Was ich hier erlebt und gelernt habe, möchte ich euch heute berichten.


Eine Entscheidung stand für mich fest: Es wird kein Makler beauftragt. Warum werdet ihr jetzt fragen, schließlich kostet doch ein Makler den Verkäufer (fast überall) nichts, die Vermittlungsprovision zahlt doch der Käufer. Umgekehrt stelle ich dann mal die Frage: Was bringt denn ein Makler für mich für Vorteile? Ok, er macht Fotos und erstellt ein Exposee von meinem Haus, dazu nimmt er Anfragen entgegen und vereinbart Besichtigungstermine. Schließlich macht er noch einen Termin beim Notar. Das wars. Das alles stellt für mich nicht wirklich ein Problem dar - dafür soll der potenzielle Käufer so viel mehr bezahlen? Er wird sich bestimmt auch freuen, ein wenig mehr für den Umzug, Renovierung und neue Möbel übrig zu haben. Immerhin reden wir hier - je nach Bundesland - von 3-7% des Kaufpreises der Immobilie. Dazu kommt die aus meiner Sicht größte Fußangel: Der Makler ist für seine Aussagen (im Exposee, während der Besichtigung...) NICHT haftbar. Er kann also die Fragen der Interessenten frei Schnauze beantworten. Genau das habe ich leider insbesondere bei Altbauten oder denkmalgeschützten Bauten, von denen ich sehr viele besichtigt habe, fast immer erlebt: Fragen nach der Art der Wärmedämmung, den getätigten Sanierungsmaßnahmen, dem Fußbodenaufbau, den denkmalrechtlichen Vorgaben etc. wurden "wissend" beantwortet, ohne jedoch einen Funken der Ahnung zu haben. Nachdem ich das einmal raus hatte, habe ich diese Art der Fragen bereits zu Beginn einer jeden Besichtigung gezielt eingesetzt, um dann die Fragen direkt an den derzeitigen Eigentümer richten zu dürfen, auf dessen Anwesenheit bei der Besichtigung ich bestanden habe. Was passiert aber jetzt, wenn die Interessenten freundlich lächelnd zugesichert bekommen, dass z.B. eine PV-Anlage auf dem Dach überhaupt kein Problem darstelle, dass sich natürlich keine Schadstoffe in der Isolierung befinden etc.? Stellt sich dies im Nachhinein als falsch heraus, hat der Verkäufer den schwarzen Peter und damit einen unzufriedenen Käufer, der noch dazu viel Geld an jemanden zahlen muss, der ihm noch nicht mal einen Mehrwert gebracht hat.

Daher mein Appell an zukünftige Verkäufer: Wenn ihr die Immobilie selbst bewohnt bzw. vor Ort seid, überlegt doch mal, ob es nicht auch ohne Makler geht. Die Käufer werden es euch danken.

In meinem Fall war die Entscheidung einfach: Ein Exposee von meinem Haus erstelle ich gerne selbst - schließlich weiß ich um die Vorteile meines geliebten Hauses und kann es so in einem guten Licht präsentieren. Auch das Inserat bei ebay Kleinanzeigen oder immbolienscout24 ist schnell erledigt. Keine 5 Minuten später treffen die ersten Anfragen ein. Es wird zunächst einen Tag für Besichtigungen geben, hier vergebe ich die Termine im Stundentakt. Das reicht idR für einen ersten Eindruck. Wer dann wirklich kaufinteressiert ist, darf gerne noch ein zweites oder drittes Mal wiederkommen und dazu auch Freunde vom Fach oder einen Gutachter mitbringen. Ich scheine einen guten Zeitpunkt erwischt zu haben, zudem liegt unser Haus in einer gefragten ländlichen Lage und der Ort wächst stetig. Innerhalb weniger Stunden sind alle Besichtigungstermine vergeben. Auch der Besichtigungstag verläuft gut, am Abend bleiben 3-4 Interessenten, von denen ich vermute, dass sie sich wieder melden werden und das sind für einen Altbau von 1924 ganz schön viele. Dann geht es schneller als vermutet: Bereits am nächsten Mittag (einem Sonntag) kommt der erste Anruf mit der Bitte um einen zweiten Besichtigungstermin noch am selben Tag, nach Abschluss der 2. Besichtigung dann die unbedingte Zusage und der obligatorische Handschlag. Ich konnte es kaum glauben: Unser Haus war innerhalb von 24 Stunden verkauft worden! Nun ging es ab in den geplanten Urlaub. Vorher vereinbarte ich noch den Notartermin, da man hier immer eine Vorlaufzeit von mehreren Wochen einkalkulieren muss. Die letzten Details wurden mit den Käufern abgesprochen und in den Entwurf, den der Notar zur Verfügung stellte, eingefügt. Jetzt sollte ja alles klappen.

Wie es nun mal im Leben so ist, kommt es anders als gedacht. Gegen Ende des Urlaubs und genau 4 Tage vor dem Termin beim Notar erreicht mich eine Email der Käufer: Sie wollen/können das Haus jetzt doch nicht kaufen, den Notartermin haben sie soeben abgesagt, Gruß, Ende. Ich falle aus allen Wolken. Muss das gerade uns passieren? Klar weiß ich als Juristin, dass alles mit dem Notartermin steht und fällt. Trotzdem wollte ich gerne an eine Kaufzusage und eine Vereinbarung per Handschlag glauben - diese Illusion ist mir jetzt endgültig genommen. Viele Flüche später habe ich mich dann wieder nach vorne orientiert - neuer Anlauf, neues Glück. Zurück zu Hause suchte ich dann die Kontaktdaten der anderen Interessenten raus, denen wir nach der schnellen Zusage keinen zweiten Termin ermöglichen konnten. Tatsächlich hatten wir bereits wenige Tage später einen neuen Käufer und diesmal lief auch alles glatt, einschließlich Notartermin. Bald schon steht unser Umzug an und die Übergabe des alten Häuschens an die neuen Eigentümer. Ich bin sicher, unser Häuschen kommt in gute Hände!