Kauf eines Altbaus

Ein Haus zu kaufen, um selbst darin zu wohnen, ist etwas ganz Besonderes, schließlich will man viele Jahre glücklich dort leben. Zu allererst muss es natürlich gefallen, Baujahr, Lage, Grundstück und Zustand sollten zumindest grob zu den eigenen Vorstellungen passen. Wenn das Bauchgefühl stimmt ("hier kann ich mir vorstellen, zu wohnen"), dann kommen die Details: Passt die Raumaufteilung? Inwiefern kann sie passend gemacht werden und mit welchem Aufwand? Reicht die Wohnfläche? Gibt es genug Stauraum? Wie viel Sanierungs- bzw. Renovierungsbedarf besteht? Was können und wollen wir selbst in Angriff nehmen? Daraus ergibt sich letztlich, was man maximal bezahlen kann und will.

Bei unserem ersten Haus haben wir ganze 8 Jahre lang gesucht und an wahnsinnig vielen Wochenenden Häuser besichtigt. Auch da sollte es schon ein Altbau sein mit großem Garten in Ortslage. Wichtig war uns immer, dass die ursprüngliche Bausubstanz nicht kaputtrenoviert war - und das stellte sich als das größte Problem überhaupt heraus. Viele unserer Besichtigungen endeten daher dann auch schon nach wenigen Minuten wieder. Meist waren Makler im Spiel, die unsere im Vorfeld in Fragen gefassten Bedenken stets zerstreut haben und vor Ort dann nur noch betreten gucken konnten, wenn plötzlich doch die (z.T. offensichtlichen) Bausünden zum Vorschein kamen. Aber klar, erstmal Interessenten ranbringen. Ihr merkt, meine Erfahrungen haben mich dieser Berufsgruppe nicht unbedingt näher gebracht.

Inzwischen haben wir das nächste Objekt gefunden und es auch gekauft. Unser Schatz ist noch deutlich älter als das derzeitige Haus, nämlich Baujahr 1704, es ist größer und historisch noch deutlich wertvoller. Daher wollen wir den Originalzustand soweit wie möglich erhalten bzw. wieder herstellen, ohne jedoch auf modernen Wohnkomfort zu verzichten. Doch dazu zu einem anderen Zeitpunkt mehr.



Wie geht man überhaupt an den Kauf eines Altbaus heran? Ein Stück weit ist das einfacher, als sich für einen Neubau zu entscheiden, da man viel Zeit für einzelne Entscheidungen hat. Fragen nach Grundriss, Anzahl der Steckdosen, Größe der Fenster, Fliesen, Türblätter, Fenstergriffe, Waschbecken etc. müssen nicht innerhalb von Stunden getroffen werden. Vieles kann beim Altbau nach und nach entschieden werden. Dafür hat man aber beim Neubau die gesetzliche Gewährleistung des Bauträgers im Falle von (Bau-) Mängeln. Bei einem Altbau ist das anders, da gilt idR gekauft wie gesehen. Der Verkäufer haftet nur für verschwiegene Mängel, der Käufer muss mithin im Vorfeld gut prüfen, was er kauft. Hilfreich ist hier die Unterstützung von fachkundigen (z.B. Bauingenieure, Statiker, Handwerker) Freunden bereits bei der Besichtigung. Wer wie wir darauf nicht zurückgreifen kann, der sollte trotzdem nicht auf fachkundigen Rat verzichten. Es gibt es auf den Altbau spezialisierte Gutachter und/oder Architekten, die gerne gegen Entgelt mit Rat und Tat zur Seite stehen. Dies ist auch - zumindest im Vergleich zum Kaufpreis oder nicht entdeckten zusätzlichen Baustellen - relativ günstig. Wir haben auf ein schriftliches Gutachten verzichtet und wollten nur eine mündliche Einschätzung der Substanz und eine Auflistung der primär vorzunehmenden Sanierungen ohne Kostenschätzung. So haben uns dann die An- und Abreise, ein 2-stündiger Termin vor Ort und eine zusammenfassende Email im Nachgang 360 € gekostet. Das war es uns wert, wir hatten danach Gewissheit, das wir nicht auf einem Fass ohne Boden sitzen.

Danach standen die Verhandlungen mit dem Verkäufer über den Kaufpreis an. Hier konnte schnell Einigkeit erzielt werden, auch über das mit übergehende Zubehör. Welche Rolle spielt das Zubehör und warum sollte man es auch mit in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen? Zubehör ist alles, was zum Haus gehört, aber nicht baulich dauerhaft mit ihm verbunden ist, wie z.B. eine Einbauküche oder ein Kaminofen. Beides kann man entfernen, ohne das Haus an sich zu beschädigen. Dieses Zubehör bezahlt man natürlich mit, doch immerhin kann man vermeiden, dass auch der Fiskus nochmal die Hand aufhält. Auf den notariell beurkundeten Kaufpreis fällt die sog. Grunderwerbssteuer an. Diese betrifft - anders als der Name vermuten lässt - nicht nur das Grundstück, sondern auch alles, was fest damit verbunden ist, also den gesamten Kaufpreis für Haus und Grundstück. Nicht betroffen ist jedoch das Zubehör - mangels dauerhafter Verbindung mit dem Grundstück. Weist man das Zubehör jetzt also explizit im Kaufvertrag aus, so fällt zumindest auf den Wert des Zubehörs keine Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt, je nach Bundesland, immerhin zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises. Das Ausweisen von Zubehör in Höhe von z.B. 25.000€ kann also zu einer Ersparnis von bis zu 1625€ führen.

Natürlich hat das Ganze auch einen Haken, insbesondere wenn ein sehr großer Teil des Kaufpreises über einen Kredit finanziert werden soll: die meisten mir bekannten Banken finanzieren das Zubehör nicht mit, insofern sinkt der Beleihungsauslauf der Immobilie. Wer aber zumindest die Kaufnebenkosten und das Zubehör und am besten auch noch einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital finanzieren kann, für den ist das Ausweisen von Zubehör eine sinnvolle Sache!

Was kommt jetzt noch? Nach der Einigung mit dem Verkäufer müssen die Finanzierung festgezurrt und der Termin beim Notar vereinbart werden. In der Regel stellt der Notar auch den Vertragsentwurf. Auf den Notartermin mussten wir jedes Mal ca. 3 Wochen warten, in der Zwischenzeit lassen sich bequem die Bankgespräche führen und Angebote vergleichen. Lasst euch unbedingt von mehreren Banken beraten und vergleicht die Angebote, da lässt sich über die gesamte Laufzeit eine Menge sparen! Auch Finanzierungsvermittler wie z.B die Interhyp können da eine große Hilfe sein. Falls eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden soll, wird euch die Bank die entsprechenden Dokumente mit zum Notartermin geben.

Der Notartermin ist völlig unspektakulär - außer vielleicht im Hinblick auf die Sprechgeschwindigkeit, die hier bisher nicht bekannte Dimensionen annimmt. Alles wird eimal vorgelesen, alle unterschreiben und nach 20 Minuten ist man wieder draußen. Danach flattern dann die Rechnungen ins Haus: Der Notar fordert sein Honorar, ggf. fordert der Makler seine Provision, die Gemeinde eine Gebühr für die Feststellung, dass kein Vorkaufsrecht besteht, das Grundbuchamt möchte Geld für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, das Finanzamt die Grunderwerbssteuer, dann nochmal das Grundbuchamt für die endgültige Auflassung und Eintragung. Insgesamt muss man mit Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 13% des vereinbarten Kaufpreises rechnen (unterschiedlich je nach Bundesland und je nachdem, ob eine Maklerprovision zu entrichten ist oder nicht). Erst dann starten die Umzugsvorbereitungen - auch hierzu ist noch einiges in der Pipeline. Lasst euch überraschen!